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花都湖+广州北站优质片区规划出炉
来源:广州中原研究发展部   时间:2018-08-24    免费发送到微信免费发送到微信
提要
8月上旬市国规委公布了花都两大重点片区修编计划公示,花都湖以北“总部聚集综合配套区”以及广州北站“大陵片区”将有望迎来整体更新建设。
两片区涉及范围合计215.7万㎡,规划居住人口为6.56万人,比现时增加近4万人。
对于两个片区的前景分析,且看广州中原研究发展部解读。
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花都总部集聚综合配套区
(花都湖以北)
片区基本情况分析:
该片区南部与目前出让热门板块花都湖片区隔江相对;
东侧为迎宾大道及9号线莲塘站,北侧为马鞍山公园;西侧为早期已开发住宅片区,已有祈福生活无限、嘉粤·骊雅居等楼盘落成。
其距离花都广场商圈2公里,紧临地铁站,区位条件较佳。
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相比起目前主要供地的花都湖南侧片区,本次公示部分从配套、通勤、教育等方面比较均存在一定优势;
且“背山面湖”,具备一定自然环境优势,具备发展为优质住宅区的优势,公示中规划有11宗宅地,总占地面积24-28万㎡(估算值,实际以官方公布为准)。
但同时需要指出的是其主要依靠旧村改造形成新居住片区,预计所耗费的时间将较一般出让地建设发展长。
广州北站大陵片区
片区基本情况分析:
该片区整体位于广州北站西南侧,许广高速以西;目前主要为旧厂区及绿地,未来可提供约15宗宅地;
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预计总面积约25-27万㎡(估算值,实际以官方公布为准),由于基本以“生地”为主,因此可通过公开招拍挂等方式较快的出让用地,改造需要协调的因素相对较少。
但相比起花都湖以北片区,大陵片区除河景资源外其他条件略显不足,其距离9号线广州北站约4公里,临近高速路,周边目前多工业园区,环境、配套有待改善。
片区规划影响分析
花都市况:
近年供地量偏少,影响新房供应
根据广州中原研究发展部监控显示,近4年花都公开挂牌宅地仅16.73万㎡,其中2016年更是无用地采取公开方式出让;
另一方面,花都近年主要通过招标的方式出让155.07万㎡用地,其均为万达城建设用地。
这导致了花都一手供应基本集中在万达城,而其他板块供应偏少,从而导致买家转投区内二手市场或流失至其他区域。
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受近年供地影响,花都一手供应能力从2017年开始出现明显下滑,对比2016年出现“腰斩”;
尤其对于买家比较关心的9号线沿线、新华旧镇等生活配套完善板块,住宅供应减少明显,买家选择空间收窄。
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因此,两片区规划有望为花都提供50万㎡左右宅地;
由于更新难道较低,预期广州北站大陵片区用地进入一级市场的时间更快;
此外该片区东北部分整体规划为商业商务用地,这意味着未来将积极引入产业,走“产住结合”道路。
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一二手住宅情况:
花都湖以北“总部聚集综合配套区”周边二手优质小区价格在2.4-2.9万/㎡之间,一手仅有全新待售的越秀臻悦府;
该项目当时楼面价为17115元/㎡,预计住宅售价突破3万/㎡的可能性亦较高。
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广州北站“大陵片区”北部与花都汽车城及新华旧镇两大楼市板块相连;
其中汽车城板块(天马河周边)目前二手单位价格在1.9-2万/㎡之间,新华旧镇二手单位价格在1.8-2.1万/㎡之间。
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区域前景分析
重要规划“遍地开花”
花都中南部发展提速
本次公示的两个片区将直接刺激新华旧镇-广州北站、花都湖的产业、人口流入;
除上述两片区外,2018年以来花都多个重要规划落地,其中包括临空功能区航空产业组团、国际先进装备制造产业园;
未来一段时间花都中、南部将迎来一波发展热潮。
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广州中原研究发展部认为,有利于花都区域市场发展的因素越来越充足,交通通勤方面,9号线加上在建的8号线北延段将为买家来往市区保驾护航;
而目前花都支持特有的航空产业、引导新制造业落地,预期可将引导更多本区置业需求产生;生活配套方面,新华旧镇、区府、花都湖一带已相对完备。
教育方面,广雅中学花都校区已进入选址阶段,华南师范大学附属花都学校已进入建设状态,而目前区内优质二手项目均价在2-3万/㎡ ,性价比优势明显。
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